賃貸でお困りのオーナー様
弊社のホームページをご覧頂きまして誠にありがとうございます。

不動産業(特に管理業務)は、一見派手なように見えますが、実は「縁の下の力持ち」的な仕事が一番大切な仕事です。そういった地道なことを、一つ一つこなしていくことへの決意として、弊社ホームページは公開当初から社員が作成・運営しています。そのため、時には他の業務に時間を取られて更新が滞ってしまうこともありますが、不器用でもコツコツ続けることで、社員の情熱や日々の業務で感じていることがすこしでもお客様に伝わればと考えています。「もっとかっこよく」とか「もっと簡単に効率よく」という手段もあると思いますが、どうかこれが「アラカスタイル」なのだとご理解頂ければ幸いです。

おかげさまをもちまして、地元葛西で30年以上もの長きにわたり営業させて頂き、地元オーナ様や業者様からも厚く信頼していただけるようになりました。様々なご相談をいただきますが、その中で比較的多いご相談とその時の弊社対応例を掲載していきますので、ご参考になれば幸いです。

不動産は、個別の事情が非常に強いため、すべての事由での対応を示すものではありません。特に金銭的なトラブルや合意解約以外の解約手続き等を行う場合、最終的には弁護士に相談して裁判で解決することが原則です。以下の内容は、あくまでも賃貸に関する管理会社の業務範囲内で行う弊社の考え方としてお読みください。
1.滞納者への催促等 昨今の経済情勢のせいか、弊社管理物件入居者でも、ごく一部ですが賃料の遅れがでることもございます。借地借家法の定めにより、滞納があったからといってすぐに解約できるわけではないので、とても根気がいる作業です。また、対応次第では余計に複雑な問題へと発展してしまうことがあるため、私達管理会社にとってもこの解決は苦労させられるものです。

私どもの経験上、滞納に関してはおおよそ入居者に以下の事情が起こったと考えます。殆どの場合は、下記1または2が原因となり、対応が遅くなると、下記3になっていることが多いようです。

1.突発的に大きな出費が発生し、一時的に収入より支出が多くなった。元々、ぎりぎりの生活だったため、この出費が影響していつまでたっても遅れが取り戻せない。
2.退職や解雇で収入が途絶えたため(または収入が激減したため)、賃料が払えない。また、再就職の目処が立たず今後の賃料支払の目処も立たない。
3.賃料を支払う意思が乏しく、居座る(時間を稼ぐ)ことを目的にしているとしか思えない状態にある。


管理物件以外のオーナー様が、弊社にご相談される場合、6ヶ月から1年間もの長期滞納者の場合もあります。こうなると、入居者も3になっていることが多く、その解消も大変です。ここまでくると、対応にも時間と根気がかかります。

こういった場合、弊社がまず、オーナーにお尋ねすることは・・・
 滞納者本人とこのことについて会って話したか。最後に話したのはいつか
 連帯保証人はこのことを知っているのか。連帯保証人の反応はどうか
 管理業務に携わっている業者の対応はどのようなことをしたか       の3点となります。

 残念ながら、この3点をお聞きすると、ほとんどの場合、オーナー様からは何のアクションも起こしていないことが多いようです。特に管理をご自分でされているオーナー様や同棟に居住している大家さんは、入居者に対する一種の「情」が湧いてしまっている方も多く「その内入金してくれるだろう」とか「うるさい大家と思われたくない」と考えて、対処を先延ばしした結果といえることも多いようです。

滞納に関しては「少しでも早くこちらから何らかのアクションを起こして、その原因を明確にする」ことが大切です。ほとんどの場合、何らかの事情があって、賃料が払えなくなってしまったはずなので、
いち早くその原因を把握することができれば「待つ」ことも「支援(滞納分を分割にするとか一部値引する)」または「催促(連帯保証人等)」することも可能になります。対応時間が遅れれば、滞納を解消するのもそれ以上の時間がかかるものです。また、弊社の経験では、初めから滞納を目的としているような、悪意がある入居者はごく稀にしかおりません。

オーナー様も長期滞納者の催促に関して、以下の方向性をしっかりさせておくことも大切です。
 1.ある程度の手間と損失を覚悟しても退去させることを考えるのか
 2.時間がかかっても滞納を解消して、契約を継続するのか

貸主が解約を考えている場合や滞納者とどうしてもコンタクトがとれないといった場合には、ある程度の出費や手間がかかっても、弁護士に相談して、裁判によって強制執行の手続をとるのが結局一番早いようです。ここで、貸主が滞納者と直接コンタクトをとると、話が複雑になってしまうこともあり、余計なリスクと時間がかかってしまうことがあります。

時間がかかっても、滞納を解消できる道筋を作りたいという場合、弊社では、まず入居者本人とお会いしてここまで至る事情や今後どのようにしたいのかよくお聞きすることにしています。時には嘘でつくろう方もいらっしゃいますが、色々お話をしているうちに、それが嘘かどうか判断つくことのほうが多いようです。
こうしたコミニュケーションの中で、我々としてはオーナー様がどう考えているかをお話します。
滞納者の方の中には「オーナーはお金持ちだから、俺一人滞納しても影響ない」と安直に考えている方もいますが、そういった方には「一見そう見えてもこの建物を建てる時に莫大な借金をして建築しているわけで、みなさんが支払う賃料が全て収入になっているわけではなく、その多くが返済や建物の維持管理に充てられているのが現実」であることや、「社会人として契約で約束したことは守っていかなくてはならないし、万一、不測の事態が起こり、それができなくなった場合には少しでも早く相談して解決しなければならないのは当然のことであることに加え、家賃の場合には、時間が経てば経つほど、どんどん傷口が拡がっていくものだから、これを機会に、これ以上傷口が広がらないように考えていきましょう」と提案しています。場合によっては、登記簿謄本の抵当権設定金額をお見せすることもあります。

多くの場合、滞納者自身もそれぞれの事情があって家賃が支払えないことを理解しつつも、そこから逃避するために、色々な理由をつけて正当化していることが多いようです。

もちろん、収入が途絶えてしまい、今後も賃料が払える目処がたたないという方は、連帯保証人に連絡して対応をご相談させていただいたり(弊社が連帯保証人を重視する理由のひとつです)、生活保護などの社会的援助に対する申請などのアドバイスをして、少しでも滞納者が現状解決を前向きに考えてもらえるよう協力したりします。

滞納してしまう方の多くは、自分でもどうして良いのかわからないために、事実に蓋をして時間が経ってしまっていることが大変多いのです。だからこそ、賃料が遅れるようなことがあった場合、「そのうち・・・」とは考えずに、こちらからすぐに連絡をし、状況確認して傷の浅いうちに対応してあげることがお互いのためでもあり、とても大切なのだと考えています。
2.入居者が決まらない。 当方の地元である葛西周辺は、単身者用物件の入居率は安定していますが、ファミリー用物件の入居率が一様に低くなっている傾向にあります。
比較的便利な生活・通勤環境であることや、単身者用の賃料相場が安くなってきたことことで、一時期よりもだいぶ入居率は高くなっています。(但し、入居率が増えているだけで、オーナー様の実質収入は減っていることのほうが多いようです)
一方、ファミリー向け賃貸物件はとても悲惨な状況です。昨今の低金利政策により住宅ローン金利も「史上最低」が続くなか、多くのファミリーが分譲マンションや一戸建て住宅に流れたようで、なかなか入居者が決まらないというのが現状です。また、大手法人様も福利厚生の面などの影響からか、家族を伴った転勤というのも少なくなってきているようで、めっきり法人様のご依頼も減ったようです。また、一時期、賃貸物件がどんどん建設されて供給過多になってしまったということも否定できません。弊社でもそういった傾向であったことに反省しなければなりませんが、ご契約者の大半が「法人様の社宅」としてお申込みいただくことが多かったため、「設備の充実」や「建物の豪華さ」を重視しすぎ、それが賃料設定に影響を及ぼし、いつの間にか個人のお客様の目線から外れてしまっていたということもあるのでしょう。
 また、震災時の「液状化」や、後に発表された浸水&津波のハザードマップでは、この地域の「危険」性が高いということが報道され、皆様が他の地域に移動してしまったということもあります。東西線の西側地域というのは、今まで「賃料設定が東側より高い」と思われていましたが、ここ数年の間で、平準化が進み、東側と西側であまり変わらなくなってしまっているのも事実です。言い換えると、「東側が高くなってしまった」ということです。若い方は特に、「便利さ」や「カッコよさ」を好みますので、都会的で新しい街が多い西側に目がいくのは仕方のない事です。

 では、どのように入居者を決める努力していくかですが、残念ながら我々も色々なことを模索しながら対応しているのが現状です。今までお付き合いのある法人様や仲介業者様との連絡や勧誘・誘致はもちろんのこと、賃料条件の設定なども個々の案件に柔軟に対応しながら1室でも空室を減らしていくという姿勢で望むほかはないようです。それには、やはり「情報」と「公開」が必要となってきます。様々な媒体を使ってより多くの方に情報を出せるようにすることが必要です。不思議なもので、1年も案内すらなかった物件が、ある時突然、問い合わせや案内・申込が重複して困惑するということがあったりしますので、地道に情報公開をしていくのは大切だと考えています。

 オーナー様のなかには「賃料を大きく下げても入居者が決まれば良い」というご意見をいただくことがありますが、弊社の経験上、いたずらに賃料を下げてしまうことで起こる後々のリスク(入居中ご契約者様との兼ね合いや賃料帯が下がることによる様々な「質」の低下)があり、管理させていただく立場としましては、どのように対応するべきか迷うことも多々あります。仲介専門業者様のオーナーへの殺し文句としてよく使われる、「賃料を下げても、すぐに入居者が決まったほうが賃料収入が安定しますよ」という考えも、万一の問題発生時、その仲介業者が責任をもって対応してくれるなら文句ないのですけれど・・・。
こんな大家さんはぜひお問い合わせ下さい
TEL 03-3869-2103
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江東区・江戸川区・浦安市・市川市南西部で・・
1.メンテナンスをきちんとしているのになかなか入居者が決まらない。
2.貸室のリフォームを考えているけれど、どういったニーズがあるのかわからない。
3.賃貸管理が大変で本業に影響が出てきた。
4.募集や管理するコストが高い。(仲介業者に対して成約時手数料が発生するor広告掲載にお金がかかる等)
5.賃貸物件を相続したけれど、どう運営していいのか判らない。
ご注意
既に募集等を不動産会社におまかせしている大家様の場合、弊社で入居者の募集をさせて頂くにあたり、その会社様のご承諾が必要となることがございます。ご連絡頂く際にその旨をお教え頂ければ、大家様とその不動産会社様とのご関係を壊さぬよう充分配慮いたします。募集のみ・入居後の管理・更新業務代行等、大家様の様々なご要望にお応えできるよう、懐の深い業務と小回りの利く営業が弊社の強みです。
江東区・江戸川区・浦安市・市川市南西部で管理物件をお持ちの不動産業者様へ

担当窓口 TEL 03-3869-2103
または「web掲載OK」と書いてFAX 03-3869-2102
折り返しご連絡させて頂きます。
弊社は葛西を地元として、多くの同業者様に助けて頂きながら30年以上の月日を重ねて参りました。今まで管理会社としての色合いが濃い会社でしたが「管理業務の経験を仲介業務にも活かしてお客様と接すればお客様もきっと答えてくれる」と考え、2007年夏頃から売買・賃貸仲介業にも力を入れております。弊社の管理物件や地元業者様のご協力を頂戴しながら弊社WEBの企画・運営をしておりますが、今後は、より広い範囲での業者様とのおつき合いもお願いしたいと考えております。そこで、弊社の営業圏内で管理物件をお持ちの業者様、ぜひとも弊社に物件をご紹介させてください。WEBに掲載する素材は、弊社社員が現地を撮影し、物件を公開しますので御社へのご負担はお掛けいたしません。他社仲介でご契約された場合は、その旨をご連絡頂ければ直ちに掲載を削除いたします。